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 从“西贝”们的焦虑浅析新冠肺炎疫情下商业房租的支付问题

目前新冠肺炎（2019-nCoV）在全国传播，全国人民上下一心、众志成城抗击疫情。民众响应政府号召，在家自我隔离；企业根据政府指令，延迟复工生产。除了公共事业（水、电、燃气）、物流、医疗救护等特殊行业外，全国工商业几乎处于停滞状态。现如今民不出户，商不展业的状态也使得全国400多家门店全部停业的西贝餐饮董事长贾国龙日前在微博上公开发表希望得到政府部门扶持的言论。该言论也瞬间引发社会热议：批评者指责贾国龙面对疫情非但没有展现出企业家应有的担当，反而如孩童般向政府索取利益；支持者则认为贾国龙的行为实乃无奈之举。

抗击疫情，全国人民同心协力，共克时艰，但在闭店却无又无法避免人工、房租等成本持续支出的情形下，类似西贝贾国龙这样的餐饮业主当然与我们这些消费者的心绪显然不可能相同。本文中，作者将在现行法律法规体系下浅析疫情下餐饮行业承租人的租金应该怎么付，看一看如何通过法律途径缓解“西贝”们的焦虑。

一、     疫情爆发是不可抗力事件，疫情期间是否可减免租金？

《民法总则》第一百八十条及《合同法》第一百一十七条共同将“不可抗力”定义为“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。司法实践中，不可抗力事件一般是指突发的灾难性事件，既包括自然灾害，如地震、水灾、旱灾、暴风雪等；又包括社会异常事件，如战争、暴乱、军事封锁、瘟疫等。本次新冠肺炎疫情显然是一般民众不能预见、不能避免且不能克服的社会突发异常事件，可以将其认定为不可抗力事件。包括西贝餐饮、贾国龙在内的企业、个人都正在遭遇这一场不可抗力事件。当然，《合同法》规定不可抗力条款的目的并不是对于“不可抗力”作名词解释，而是为了明确不可抗力事件下的合同责任的减免。我们再看《合同法》第一百一十七条第一款的规定—“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有约定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”因此，承租方可以援引不可抗力条款减免租金支付责任的前提不仅包括承租方遭受了不可抗力，而且包括该不可抗力致使承租方客观上不能履行合同。

对于作为承租方的餐饮企业，其在租赁合同中负有的主要合同义务是支付租金。虽然承租方从遭遇本次疫情，到被迫关闭门店，再到失去营业收入，导致最后不能支付租金符合普遍的认知和常识。但站在法理角度看，由于从“遭遇本次疫情”到“不能支付租金”间还存在“被迫关闭门店”和“失去营业收入”这两个条件，两者间不存在直接的因果关系。换言之，承租方不能支付租金的原因在于其自身资金短缺，而并非因疫情导致其客观上无法实施支付的行为。因此，虽然承租方遭遇了新冠肺炎疫情这一不可抗力事件，但若其主张以不可抗力条款而免除或部分免除其租金支付义务的，是难以得到法律支持的。那么有人要问，什么才是影响承租方履行租赁合同的不可抗力事件呢？我们不妨大胆假设，如果爆发大范围的计算机病毒导致银行系统全部瘫痪，造成承租方无法通过转账汇款、票据等方式支付大额租金的（通常租金金额较大的情况下承租方不会采用现金支付）客观上支付不能的情形，便符合不可抗力条款的免责规定。当然，此时的“免责”指的是对于租金延迟交付下的违约责任的免除，并不是租金支付义务的完全免除。

二、     可否适用“情势变更”条款而要求变更租赁合同，减免租金？

既然适用不可抗力条款的免责规定存在障碍，那么承租方就只能独自承受疫情之殇吗？《合同法司法解释二》中第二十六条规定—“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该条款就是我们通常所称的“情势变更”条款，条款中包含了三层递进的法律逻辑：（1）什么情形属于情势变更？（2）遇到情势变更情形时可以怎么做？（3）法院会如何处理当事人的请求？

首先，本次承租方遇到的疫情下的不能营业的情形是发生于租赁合同订立后的各方都无法预见的客观情况，该等情形并非不可抗力也不属于商业风险的重大变化，符合情势变更的情形。上一章节中，新冠肺炎疫情被定义为不可抗力事件，为何此处却是“非不可抗力”呢？作者认为，在适用情势变更条款时应当将“遭遇疫情而不能营业”作为变更后的情形，其重点在于“不能营业”而并非疫情事件本身。在不能营业的情形下，餐饮行业承租人的租赁目的显然不可能实现且继续履行租赁合同将造成其损失持续扩大，对其明显不公。根据司法解释规定，此时承租人可以请求人民法院变更或者解除租赁合同（本文仅分析合同有效情况下的租金减免问题，故本章节中仅讨论变更请求）。在此情形下，承租人通常会就租金标准、支付方式、租赁期限等合同主要内容提出有利于自己的变更请求，即请求减免租金或延迟支付。对于承租方的提出的变更请求，由法院根据公平原则，并结合案件的实际情况进行裁判。

实践中情势变更情形多种多样、案情纷繁复杂，司法解释给予法官在法律允许的范围内结合案件实际情况运用公平原则进行裁判的自有裁量权。此时，承租人应着重举证以下内容：不能营业属于情势变更、因情势变更遭受了实际损失、损失程度以及若继续按原合同履行其将遭受的扩大损失等，使得法官在充分掌握案情事实的情况下作出合法、公平的裁判。

三、     若不援引情势变更条款，是否还有其他途径？

除了援引“情势变更”条款变更合同外，是否还有更直接、便于实施的途径（诉讼策略或方式）呢？最高人民法院于2003年6月11日（非典期间）发布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法【2003】72号）第三条第三款规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”虽然该通知现已失效，但我们仍可以从中总结出最高人民法院关于疫情等特殊事件期间民事纠纷案件的审理思路。即在司法实践中，非特殊时期法院几乎不会单独适用公平原则进行裁判，而上述通知规定只要当事人能证明由于疫情原因，按原合同履行对其权益有重大影响的，法院可以适用公平原则处理。由此可见，当《合同法》分则条款无法准确适用或不宜适用在疫情等特殊时期的某一类案件上时，法院可以参照《合同法》总则暨合同法律关系最基本原则之一—“公平原则”进行适用。上海市第二中级人民法院也在上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦（集团）有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审案判决书【（2004）沪二中民二（民）终字第354号】的“本院认为”部分论述到：“……基于我国在2003年春夏季节发生‘非典’疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治‘非典’的要求而停业也是公知的事实。因此，根据公平原则，上诉人（拍谱公司）提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金……”。上海市第二中级人民法院的这一裁判思路充分体现了公平原则在非典疫情期间房屋租赁合同纠纷案件审判上的适用。

四、     当前形势下的特别规定

相信我们很快就能打赢这场“抗疫战”，但疫情将在一定时期内制约经济发展，对各行各业产生持续影响。本文探讨了在现行法律体系下遭受疫情影响的商业地产承租方得以请求减免租金的法律途径。同时作者也注意到，中央及各省市司法、行政部门也陆续发布了相关通知和意见，就疫情下的相关法律法规的适用、刑事和民事案件的办理、经营性房屋租金的减免等事宜作出了最新规定。

全国人大常委会法工委表示“本次疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”人大常委会法工委的意见明确了本次疫情属于不可抗力事件。北京市高级人民法院、吉林省高级人民法院也相继制定并印发了《关于为坚决打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战提供有力司法服务和保障的意见》、《关于充分发挥审判职能作用为依法防控疫情提供有力司法保障的意见》，以从重从快打击涉疫情防控工作的刑事犯罪、保障涉疫情防控企业正常生产经营。上海市国资委制定并印发了《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》。实施细则规定，对于已签约承租实施主体自有经营性房产从事生产、办公、商业配套等经营活动的中小企业，由房产所属国有企业免除2020年2月、3月两个月租金。对免除2个月租金后仍有较大困难的中小企业，各企业集团根据实际情况，明确减免缓收标准，进一步给予支持。

当前形势下的特别规定，对打赢“抗疫战”、维护社会经济秩序稳定、保障民事法律主体间的公平公正提供了切实的法律保障。回到租金减免问题，承租方一方面应当积极关注各部门发布的与房屋租赁相关的法规、政策；另一方面也需要意识到，减免租金并非出租方的法定义务，建议承租方积极与出租方进行有效沟通，在公平原则下达成令双方均可接受的租金减免方案，以避免损失进一步扩大。

陈   孝

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