专业领域
房地产广告被认定为合同内容的四大要件
根据权威部门统计，目前90%以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。而其中的虚假广告也层出不穷，因此而引起的纠纷也越来越多。针对房地产企业而言，房地产广告中存在的最直接、首当其冲的风险是广告宣传内容被认定为商品房买卖合同要约，即被认定为是商品房买卖合同的具体内容。
在广告中运用一些略显夸张和华丽的辞藻与语言突出宣传楼盘的特点与优势是商业策略和广告艺术的体现，无可厚非，但房地产企业也应该特别注意广告中涉及具体情况时的用语和夸张的程度，因为它们很有可能突破广告要约邀请的范围，成为引发纠纷与违约风险的起因。
一、法律规定
《合同法》第十四条规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条规定，“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”也就是说，商业广告一般被视为要约邀请，是当事人引诱他人发出要约的合同预备行为，不会因相对人的承诺而成立合同。但如果广告内容符合要约规定的，视为要约。
除《合同法》所作较粗略的规定外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条则做出了更具针对性和操作性的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”此规定为房地产广告被认定为要约和合同的内容提供了更具体的适用条件。
二、房地产广告被认定为要约的四大要件
基于以上法律及司法解释的规定，可以判断出房地产广告被认定为要约需要具备四大要件。
第一，从范围上说，该广告是针对“商品房开发规划范围内”而言的。
该认定的适用被限定在“商品房开发规划范围内”，因此，房地产企业对自己楼盘开发规划范围外所作的说明或允诺并不受本条款约束。比如就开发规划范围外正建设或将要建设的市政工程、生态环境、交通、商业、教育、卫生、文化设施做出的说明或允诺，一旦发生争议，仍以买卖合同中是否已载入相关约定作为解决争议的标准。对合同未载明的争议事项，一般归为消费者在交易中应通过自行辨别等行为履行的注意义务，不归结为开发商的违约责任。
其次，从内容上说，该广告是对“房屋及相关设施”所做出的说明或允诺。
该认定的适用被限定在“房屋及相关设施”上，虽然法律及司法解释中没有进一步对“房屋及相关设施”进行说明，但结合《广告法》第9条及《房地产广告发布暂行规定》的有关内容，“房屋及相关设施”应该大致包括商品房的质量、价格、位置、面积、内部结构、装修装饰等基本情况，包括物业在内的配套服务，开发规划范围内的生态环境、公共设施等和销售中所允诺的相关赠品的品种（如面积、物业、装修等）和数量。
第三，从标准上说，该说明或允诺的内容需要具体、确定。
也就是说，广告宣传的内容可以被量化、可以被确定，而并非模糊不清。如广告中涉及房屋、开发范围内描述为“私家花园”“超大绿地”等模糊概念的就不能被认定为属于要约。同样，楼盘具体位置、相关设施位置都只有在具体标明和明示的情况下才有可能被认定为要约的内容。当然，房地产企业若是有如，向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺，对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示，对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述，对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明，其他载有明确指标的说明等，这些都有可能被认定为说明或允诺是具体确定的。
第四，从程度上说，该说明或允诺需要对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
对于哪些广告内容会对合同的订立及房屋价格有重大影响，并无明确的法律规定。有些购房者可能认为广告中描述小区生态环境很重要，有些购房者可能认为广告中提及某类配套设施最重要，有些购房者可能认为广告中描述的楼层、朝向、装修等很重要，所以说，影响房屋价格的因素也非常多且不具有确定性，但该广告若对合同的订立与房屋的价格形成重大影响的，则广告内容可能会形成要约。
三、房地产广告满足要约条件后的后果
当一个房地产的广告满足上述四大条件后，该种“说明和允诺”即从本质上构成了类似悬赏广告的单方允诺行为，它将以购房者完成签订购房合同的行为为对价和承诺。在这一特殊要约的有效期内，开发商不得随意撤销或变更许诺，即该广告许诺具有不可撤销性，也就是开发商在前契约阶段所承担的以忠实、协助、诚信为内容的前契约义务。也就是说，一旦房地产企业与购房者签订了买卖合同，即使该种说明与允诺没有以书面的方式载入买卖合同，也将自然被视作买卖合同的一部分，受到《合同法》关于合同履行规定的约束。买卖双方对此说明与允诺的违反都将导致违约责任的产生，尤其对于房地产开发企业而言，当不能兑现广告内容中的说明和允诺的，面对的将是被群体性的购房者追究违约责任。
本文仅为我们对相关法律法规的一般解读，不能作为正式法律意见和建议，如果您有特定的问题，请与赌博网站联系咨询事宜。
刘汉文
合伙人
赌博网站中茂苏州办公室
电话： (86-512) 6591 1800
传真： (86-512) 6591 9057
电子邮箱：liuhw@guantao.com
